Lorsque la valeur locative du bail commercial ne correspond pas au montant du loyer du bail commercial à renouveler, le déplafonnement du loyer à la valeur locative est possible dans certains cas.
En effet, si le loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux loués, en application du principe de plafonnement, le montant du loyer révisé, qu’il soit à la hausse ou à la baisse, ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer (Indice trimestriel des Loyers Commerciaux).
S’agissant du loyer du bail commercial renouvelé, celui-ci peut être établi sur la base de la valeur locative, sans tenir compte de la règle de plafonnement stipulée à l’article L. 145-34 du Code de commerce dans plusieurs hypothèses :
- La règle de plafonnement stipulée à l’article L. 145-34 du Code de commerce ne s’appliquera pas en cas de modification notable des critères mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce, à savoir les caractéristiques du lieu loué (en cas de travaux intervenus en cours de bail avec clause d’accession au profit du propriétaire par exemple), la destination des lieux (en cas de déspécialisation du bail commercial par exemple), les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité ou les prix pratiqués dans le voisinage.
- La règle de plafonnement stipulée à l’article L. 145-34 du Code de commerce ne s’appliquera pas en raison de la nature du bien loué si les biens loués sont des locaux à usage de bureaux, des terrains nus, des locaux monovalents (cliniques, hôtels, cinéma, EHPAD…) conformément à l’article L. 145-36 du Code de commerce.
- La règle de plafonnement stipulée à l’article L. 145-34 du Code de commerce ne s’appliquera pas lorsque le bail commercial s’est poursuivi tacitement au-delà de 12 ans (d’où l’importance de négocier le contrat de bail commercial accompagné d’un conseil dès l’origine et d’être diligent pour le renouvellement du bail commercial du côté du locataire).
Notre Cabinet pourra ainsi, dans un premier temps, estimer la valeur locative des locaux loués, assisté si nécessaire d’un expert immobilier, et vous accompagner dans le cadre d’un accord amiable sur la fixation du loyer, et à défaut d’accord amiable, vous assister sur la phase judiciaire.
La procédure de renouvellement du bail commercial est d’ailleurs l’occasion de pouvoir renégocier les autres clauses du bail commercial quand elle s’effectuée de manière amiable.
Il est rappelé qu’en cas de déplafonnement, la loi Pinel du 18 juin 2014 a limité l’effet de ce déplafonnement en disposant d’un mécanisme de lissage de l’augmentation du loyer, c’est-à-dire que la variation du loyer révisé ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10% du loyer payé au cours de l’année précédente, cela est également disposé à l’article L. 145-34 du Code de commerce.
L’augmentation résultant du déplafonnement sera donc étalée sur la durée du bail par palier de 10%.
Toutefois, le locataire ne pourra pas bénéficier du lissage lorsque le bail s’est poursuivi au-delà de 12 ans notamment par tacite reconduction.
Dans cette situation, le locataire est donc exposé à un risque de déplafonnement du loyer sans possibilité de bénéficier du lissage en cas d’augmentation du loyer renouvelé d’où l’importance pour le locataire de se prémunir contre toute tacite prolongation excédant la durée de douze années.
