L’autorisation d’exploiter un EHPAD (maison de retraite) appartient en général à la société d’exploitation détentrice d’un arrêté conjoint délivré par l’Agence Régionale de Santé et le Conseil Départemental, ce qui constitue un élément essentiel de son fonds de commerce.
Le propriétaire des murs de l’EHPAD n’est pas toujours l’exploitant de l’EHPAD.
Il peut en effet s’agir du cas soit d’un propriétaire de la totalité du terrain et des constructions tiers à l’exploitation ou d’un copropriétaire ayant investi dans le cadre d’une opération en LMNP « Loueur Meublé Non professionnel ».
Le propriétaire doit donc s’entendre avec l’exploitant sur les charges et conditions du bail commercial pour pérenniser son investissement et son actif immobilier.
Nous assistons donc tant les Bailleurs, que les exploitants (Preneurs) dans la rédaction de leurs baux commerciaux ou les éventuels contentieux y afférents.
Pour le Bailleur, il s’agira de vérifier :
- La qualité de l’immeuble faisant l’objet de l’investissement, l’état du bien immobilier,
- La qualité de l’exploitant (Preneur),
- Les garanties offertes par le Preneur, (caution, garantie à première demande, séquestre, …),
- La durée et les conditions du Bail commercial,
- Le renouvellement du Bail commercial.
Pour le Preneur ou Exploitant, il s’agit de vérifier :
- Les charges et conditions du Bail commercial,
- Le loyer,
- Les mises aux normes accessibilité handicapés, commission de sécurité, services vétérinaires, rapports périodiques et contrôles ARS,
- Les conditions de renouvellement du Bail commercial,
- Le montant du loyer du Bail commercial renouvelé.
Point de vigilance : les locaux à destination d’EHPAD sont des locaux monovalents c’est-à-dire qu’ils sont construits en vue d’une seule utilisation, et c’est l’une des causes justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et sa fixation à la valeur locative.
La valeur locative peut être fixée à la hausse ou à la baisse.
On peut considérer que la valeur locative peut être revue à la baisse dans le cas des investissements avec un rendement effectués par des copropriétaires de lot à destination de chambre d’EHPAD (LNMP).
Autre point de vigilance : l’exploitant peut donner congé et transférer son exploitation sur un autre site, laissant un immeuble monovalent pour lequel le Bailleur/Propriétaire devra envisager des travaux de restructuration et assumer les charges d’entretien, de gardiennage et l’impôt foncier ce qui devient très rapidement un gouffre financier.
Dans ce cas, il est nécessaire de trouver soit un accord avec l’exploitant sur les conditions du Bail commercial renouvelé, soit de veiller à rechercher une nouvelle destination de l’immeuble et un nouvel exploitant.
L’intervention du cabinet d’avocats ARIANE BENCHETRIT permet ainsi de rechercher un équilibre économique permettant de concilier la pérennité de l’exploitation ainsi que celle de l’investissement immobilier réalisé par le Bailleur.
Le cabinet d’avocats ARIANE BENCHETRIT intervient également en cas de contentieux relatifs à l’investissement, le loyer, la mise aux normes de l’immeuble, las garanties et demandes indemnitaires du Locataire ou du Bailleur.
