La crise sanitaire a modifié les habitudes des résidents des grandes villes. Les bureaux se sont vidés et les commerces sont moins fréquentés faute de chalands.
Les baux commerciaux doivent être aujourd’hui mieux négociés et le Bailleur n’entend plus imposer l’ensemble des conditions du bail commercial au Preneur.
Le Bailleur recherche la pérennité de son investissement immobilier en s’assurant du paiement du loyer et l’entretien des locaux par le Locataire.
Le Locataire se préoccupe du fait qu’il puisse valoriser son fonds de commerce et supporter le loyer et les conditions d’exploitation du bail commercial.
Le bail commercial doit idéalement, dès son origine, faire l’objet de négociations éclairées entre le Bailleur et le Preneur.
L’avocat a, dans cette situation, une double casquette : celle de rédacteur du bail commercial et également celle de négociateur pour le compte de son client.
L’avocat veillera à défendre les intérêts de la partie qu’il représente ou s’efforcera de concilier les intérêts des deux parties s’il est désigné rédacteur unique du bail commercial.
Parmi les sujets fréquemment abordés, il peut être cité :
- La fixation du montant du loyer,
- Les éventuelles franchises de loyer,
- Les éventuelles conditions suspensives liées à la conclusion du bail commercial (en cas de demande d’autorisation de travaux par exemple),
- L’état des lieux et les conditions d’entretien des locaux (bon ou parfait état) et la question de la remise en état des locaux,
- La répartition des charges,
- Les garanties à apporter par le Preneur pour le paiement des loyers (caution, garantie bancaire à première demande, séquestre, engagement du dirigeant…),
- Les travaux ou aménagements par le Preneur et la clause d’accession et de nivellement,
- L’encadrement du loyer renouvelé et les clauses permettant soit un abattement du montant du loyer soit une hausse du montant du loyer en cas de fixation du loyer par un expert judiciaire,
- La clause pénale, intérêts de retard et sanctions,
- La responsabilité, clause limitative de responsabilité et renonciation à recours,
- La clause concernant la destruction des locaux,
- La cession du fonds de commerce, du droit au bail et sous location.
Compte tenu de la technicité inhérente à chacun de ces sujets, le recours à un avocat est recommandé et vous permettra d’être conseillé et éclairé sur l’ensemble de ces points techniques qui vous engageront sur plusieurs années.
